Cases

Twee betrokken Nederweertenaren toveren sinds 2015 leegstaande winkelpanden om tot pop-up galerieën. “Zo kunnen vastgoedeigenaren of verhuurders hun panden op een andere manier onder de aandacht brengen bij potentiële huurders en kopers. Terwijl kunstenaars en creatieve mensen de kans krijgen om hun werk laagdrempelig te exposeren”, vertelt Francis Bruekers.

Francis Bruekers en Francoise Creemers runnen het project Pop Up Galerie Nederweert samen met een aantal vrijwilligers. “Francoise en ik kenden elkaar al. Zij heeft een bloemenzaak in de kern van Nederweert, waar enkele winkelpanden langdurig leeg kwamen te staan. In 2015 stelde Francoise voor om een andere invulling te vinden voor een pand, zodat het op een originele manier onder de aandacht zou komen. Ze vroeg mij om mee te doen. Ze wist dat ik een groot netwerk heb in de kunst- en cultuursector, doordat ik naast mijn freelancewerk als tekstschrijver en communicatieadviseur jarenlang exposities heb georganiseerd. Ik ben altijd in voor iets nieuws, dus ik zei ja.”

Al meerdere panden verhuurd of verkocht

Hun aanpak werkt. Inmiddels zijn ze de 27e expositie aan het organiseren en zijn 3 panden verkocht of verhuurd. Contact leggen met de eigenaar of verhuurder van een leegstaand pand is redelijk eenvoudig. “We zoeken op wie dat is en bellen of mailen. Als diegene meerwaarde ziet in een creatieve invulling, zetten we de afspraken duidelijk op papier. Wij zijn geen huurders, maar gebruikers. We zorgen voor een tijdelijke invulling, totdat het pand is verkocht of verhuurd. Het enige wat wij van de eigenaar of verhuurder vragen, is gebruik van nutsvoorzieningen. Wij zorgen voor de inrichting, de schoonmaak, het sleutelbeheer en de PR voor het pand.”

Samenwerking met gemeente Nederweert

“Ook met de gemeente Nederweert hebben we goede contacten. We zijn begonnen met vrijwilligers van welzijnsorganisatie Vorkmeer, die samenwerkte met de gemeente. Nu hebben we hulp van 5 mensen die zich op eigen initiatief hebben aangemeld. Voor de thema-expositie en voorstelling over dementie hebben we bij de gemeente aangeklopt, omdat het aansloot bij het beleidsthema ‘dementie’. Karin van Diesen, Beleidsmedewerker Samenleving, bracht ons in contact met Steunpunt Mantelzorg Nederweert. Het steunpunt ontvangt subsidie van de gemeente en wilde graag bijdragen. De gemeente denkt dus goed mee. Het college van B&W is op bezoek geweest en de wethouder is positief over ons concept. Nu zijn we in overleg om te kijken hoe we op een meer structurele manier kunnen samenwerken, zodat we een stevigere basis krijgen.”

Beleidsmedewerker Karin van Diesen is sinds het begin betrokken bij Pop Up Galerie Nederweert. Zij vertelt: “Francis en Francoise hebben een ontzettend mooi concept neergezet waarmee kunstenaars hun werk kunnen laten zien aan veel andere mensen. Mijn rol is vooral die van verbinder. Ik denk met ze mee, vertel waar ik mogelijkheden zie en breng ze in contact met anderen waarvan ik denk dat ze iets kunnen betekenen.”

Tips

Francis: “Pop Up Galerie Nederweert is een goede manier om panden onder de aandacht te brengen, kunstenaars een podium te bieden en kunst en cultuur op een laagdrempelige manier toegankelijk te maken.”

Op de vraag of dit concept ook in andere gemeenten kan werken, antwoordt Francis volmondig “ja”. Ze heeft een aantal tips om er een succes van te maken:

• Zorg dat de voortgang en openstelling zijn geborgd met vrijwilligers.

• Zorg dat er een continue stroom aan exposities is.

• Communiceer aan pandeigenaren en -verhuurders duidelijk over je doelstellingen en over je bereidheid om flexibel te zijn. Maak duidelijk dat je een tijdelijke gebruiker bent.

• Houd vol en zet door.

Meer informatie over Pop Up Galerie Nederweert vind je op www.popup-galerie.nl.

Samen met een brede blik nieuwe kansen verkennen voor de binnenstad van de toekomst

Hoe ziet de toekomst van de Limburgse binnensteden en dorpskernen eruit? Op 12 juni werd hierover nagedacht en gedroomd tijdens het Limburgse binnenstadslab. Het binnenstadslab dat gezamenlijk werd georganiseerd door de provincie Limburg, RIC (Retail Innovation Centre) en RUIMTEVOLK (bureau voor stedelijke en regionale ontwikkeling) werd druk bezocht. Zo’n twintig binnenstadsmanagers en beleidsambtenaren vanuit de hele provincie kwamen naar Roermond om samen aan de slag te gaan met de opgaven die voor hen liggen, met strategieën voor functiemenging, (her)positionering en nieuwe samenwerkingen.

Doel van het binnenstadslab was om op een interactieve wijze de verbreding van de binnenstadsaanpak te verkennen. Hiervoor ontwikkelde RUIMTEVOLK een ‘Canvas Nieuwe Binnensteden’ waarmee een integrale gebiedsaanpak onder de loep wordt genomen. Een brede aanpak die zich niet alleen richt op retail maar ook op wonen, werken en verblijven in de binnenstad. “Want wie zich in de binnenstad focust op de winkels, mist niet alleen kansen, maar doet het gebied, ondernemers, eigenaren, inwoners en bezoekers tekort. Monofunctionele winkelgebieden hebben hun langste tijd gehad,” aldus Sjors de Vries van RUIMTEVOLK.

Ontwikkelingen, kansen en obstakels werden in beeld gebracht. Dit vormde de basis voor een gesprek tussen binnenstadsmanagers en beleidsambtenaren van de verschillende dorpen en steden. Er werden ideeën uitgewisseld over nieuwe strategieën voor onder andere functiemenging, het behouden van scale-ups en de toename van flexwerkplekken. Ook werd er inspiratie opgedaan over interventies die al in andere Limburgse dorpen en steden worden toegepast. Zoals de klimaatadaptatiestrategie in Weert waar het klimaatbestendig maken van de binnenstad wordt gecombineerd met het in ere stellen van cultuurhistorische elementen. Of de ‘TIP groep’, een adviesgroep bestaande uit omwonenden, ondernemers en lokale organisaties. Deze groep kan bij (ruimtelijke) plannen om advies gevraagd worden en voert ‘binnenstad-scans’ uit, waarbij deze diverse groep door de binnenstad loopt om te kijken wat verbeterpunten zijn. De groep verbindt hier vervolgens acties aan. Inwoners, bedrijven en andere lokale partijen weten immers het beste wat er speelt. Uiteindelijk werd met het Canvas Nieuwe Binnensteden een plan van aanpak verkend: hoe kom je met de verschillende stappen van oriëntatie, coalitievorming en de analyse ten slotte tot visie- en strategieontwikkeling?

Een alsmaar terugkerende conclusie in de gesprekken was dat een sterkere samenwerking de sleutel is waarmee veel bereikt kan worden, zowel op lokaal als regionaal niveau. Als eerste werd het versterken en verbreden van coalities op binnenstadsniveau door de aanwezigen gezien als veelbelovend perspectief. In Limburgse binnensteden wordt al steeds vaker een gebiedsgerichte benadering gekozen voor de binnenstad, met de betrokkenheid van verschillende partijen. Echter wordt de inwoner van de binnenstad nog niet vaak betrokken bij het maken van nieuwe plannen en visies. Verder blijkt het toevoegen van woon- en werkfuncties in de binnenstad zeer kansrijk. Zo werd onder andere het creëren van (flex)werkplekken voor zelfstandigen en start-ups besproken en het multifunctioneel bouwen voor gezinnen, ouderen en jongeren. De binnenstad blijkt namelijk steeds meer een geliefde woonplek.

Ook een sterkere regionale samenwerking met onderlinge concurrentiekracht biedt kansen. Het kan onnodige concurrentie voorkomen, bezoekers trekken en helpen bij het creëren van aantrekkelijke vestigingsklimaten, voor zowel (jonge) ondernemers als voor inwoners. Een uniek DNA van de binnensteden en dorpskernen en een duidelijke profilering zijn hierbij belangrijke voorwaarden; wat heeft een specifieke binnenstad de regio te bieden en is dit complementair met wat er in andere binnensteden te vinden is? Hierbij moet er dus nagedacht worden over een duidelijk verhaal van de steden, dorpen en regio’s en accenten moeten worden gelegd. Verschillen tussen Noord-, Midden- en Zuid-Limburg zijn hierbij denkbaar en misschien zelfs noodzakelijk. Citymarketing kan hierbij gezien worden als een belangrijk instrument, wat ook regionaal verder kan worden versterkt. Het idee dat Limburg ‘een appendix’ is van Nederland, kan hierbij een stimulerend effect hebben. Ook de grens met Duitsland en België kan in dit opzicht kansen bieden. Echter brengt de nabijheid van de grens ook beperkingen met zich mee, zoals het andere btw-stelsel in Duitsland.

Al met al is er veel potentie voor de Nieuwe Limburgse Binnenstad, zowel in de steden als dorpen. Door het benutten van de regionale concurrentiekracht en samenwerking en het ontwikkelen van nieuwe coalities en samenwerkingsverbanden op binnenstadsniveau wordt deze potentie meer benut. Zo maakt de Limburgse binnenstad in de toekomst hopelijk de transformatie van winkelhart naar bruisend stadshart.

Deze bijeenkomst maakte deel uit van de zogenoemde binnenstadslabs die in het kader van het Kennisnetwerk Nieuwe Binnensteden georganiseerd worden door RUIMTEVOLK in provincies, regio’s en gemeenten. Deze binnenstadslabs zijn interactieve werksessies op maat rondom een specifiek lokaal, regionaal of thematisch vraagstuk. Het doel van een binnenstadslab is om partijen en stakeholders te voorzien van gewenste kennis en nieuwe perspectieven. Door een intensieve en zorgvuldig voorbereide sessie worden de partijen in relatief korte tijd een paar stappen verder gebracht. 

Dit artikel is geschreven door Roos van Aartsen en Christel van Wijk (RUIMTEVOLK)

Binnensteden van kleine en middelgrote gemeenten kampen met leegstand en zien hun vitaliteit sterk teruglopen. Steeds meer partijen schuiven aan tafel om het lokale MKB te redden en te transformeren naar een bruisende plek met geoliede economische motor door een krachtig MKB. Maar de gemeente, winkeliersvereniging, branchevereniging en provincie kijken als probleemeigenaren nauwelijks meer naar de laatste lege stoel: de belegger komt toch niet. Carolien Vermaas van Platform31 kent de vastgoedwereld en geeft de beleggers geen ongelijk. Volgens haar moeten gemeenten zich veel meer verdiepen in de logica van de belegger om diens potentie voor de binnenstad te herkennen en hem zo te verleiden aan tafel plaats te nemen.

Carolien, hoe heb je affiniteit ontwikkeld met de vastgoedwereld en waar houd jij je mee bezig als het gaat om lokale transformatie?

“Mijn carrière ben ik begonnen bij een internationale vastgoedbelegger. Hierna ben ik bij een heel ander type belegger gaan werken, namelijk in de woningcorporatiesector. Ik herinner me nog steeds hoe verwonderd ik was over het contrast tussen de twee. Waar de belegger letterlijk op afstand zat met spreadsheets op zijn bureau, zag ik bij corporaties zowat het tegenovergestelde. Die weten bij wijze van spreken hoe de buren erbij staan, of de straten eromheen. Met de problematiek van nu wil ik echt een pleidooi maken richting die belegger om een actievere rol te gaan nemen in lokale transformatie van binnensteden. Dat doe ik vanuit Platform31 – met de proeftuinen van de Retail Agenda en het Kennisnetwerk Nieuwe Binnensteden met provincies.”

Wat zie je dat er nu gebeurt in binnensteden?

“Er ligt in steden een enorme opgave om te transformeren. De omzetten van bedrijven lopen terug en je ziet veel hardnekkige leegstand ontstaan. Met als gevolg dat het leven langzamerhand uit een stadskern verdwijnt. Mensen komen er gewoon niet meer. De oplossing ligt niet in het bijbouwen van winkelcentra. Er is juist behoefte aan een combinatie van beleving, werken en wonen in stadskernen.”

“Wat je nu ziet is dat de probleemeigenaren in de binnenstad opstaan. Denk aan winkeliers, horeca, de gemeente, vastgoedeigenaren, provincie en soms ook wel lokale beleggers. De leegstand treft het MKB hard en is vaak erg besmettelijk. Als jouw zaak tussen twee leegstaande panden staat ben je automatisch al minder aantrekkelijk. En wanneer dit doorzet komt men niet meer in jouw straat. Zie dan nog maar het hoofd boven water te houden. In een poging om het MKB er bovenop te helpen en de binnenstad nieuw leven in te blazen gaat een gemeente bijvoorbeeld samen met een handjevol winkeliers, lokale vastgoedeigenaren en horeca aan de slag met visievorming. Dat is natuurlijk een goede zet. Alleen een belangrijke probleemeigenaar die steevast ontbreekt is de belegger. In het gesprek over de binnenstad doet de belegger niet mee.”

De belegger is in de binnenstad dus in wezen onzichtbaar, zeg je. Wie hebben hier het meeste last van?

“Het zijn met name de middelgrote steden en gemeenten waar je dit fenomeen terugziet. De grote steden hebben hier minder last van. Hier zie je nog wel lokale vastgoedtafels, omdat de beleggers veel bezit hebben in de stad bijvoorbeeld. Voor de gemiddelde stad geldt dat je beleggers ook nergens kunt vinden als je rondwandelt. Ze zijn onzichtbaar en houden zich afzijdig. Terwijl winkeliers ontzettend veel last kunnen hebben van achterstallig onderhoud en hoge huurprijzen. Of restaurants die soms al jaren tussen de leegstaande etalages staan. Dit raakt ook je lokale en regionale economie. Maar de eigenaar voelt dat amper. Sterker nog, het levert hem vaak indirect zelfs geld op.”

Waarom is het cruciaal dat beleggers aanschuiven in de opgave van lokale transformatie?

“Beleggers kunnen in potentie heel veel voor je betekenen als binnenstad. Door bijvoorbeeld gerichter investeringen te doen, op een aantal plekken bestemmingen te veranderen of de huren (tijdelijk) te verlagen. Ze kunnen echt meedenken over het vastgoed in jouw stad. Wat zorgt bijvoorbeeld voor waardestijging in bepaalde panden? Hoe kun je met een aantal verplaatsingen van huurders tot een bruisendere binnenstad komen? En waarop moet je als gemeente je keuze baseren om infrastructuur juist wel of juist niet aan te leggen? Nu zie je vaak MKB-ers eieren voor hun geld kiezen en hun zaak verkassen, want ze kunnen niet zeggen ‘ik wil links en rechts een andere tent’. Dan is toch die belegger van belang. Maar zolang je die niet aan tafel hebt, wordt het gesprek hier niet over gevoerd. Het ontbreken van dit perspectief is echt een gemiste kans.”

Beleggers hebben in theorie dus veel potentie voor je binnenstad. Waarom blijven ze dan toch afzijdig?

“Beleggers blijven ver van de transformatietafel omdat aanschuiven gelijk staat aan committeren en mogelijk investeren. En er is heel wat voor nodig om die stap te zetten als partij wiens taal niemand aan tafel spreekt. Je moet je voorstellen dat de logica van een belegger gewoon een hele andere is dan die van een gemeente of ondernemer. Beleggers zijn bijvoorbeeld transactiegericht en houden zich bezig met vastgoed voor het rendement dat het oplevert. De gemiddelde belegger heeft veel panden in bezit, vaak in meerdere steden of in andere landen, en managet vaak ook voor andere pensioenfondsen. Vaak doen ze dat maar met een klein clubje mensen. Transformatie staat dan nogal laag op de agenda omdat het veel tijd kost en de horizon van transformaties langer en onduidelijker zijn dan transacties. Je zal tijd, en op termijn geld, in moeten investeren en dat kost veel energie. Dan verkopen ze liever.”

“Daarnaast zie je dat met name beleggers vaak geen lokale binding voelen met jouw stad. Een vastgoedeigenaar heeft nog wel eens een aantal panden in dezelfde gemeente en gebruikt deels zelf de panden, maar beleggers hebben portefeuilles uitgesmeerd over het hele land. Vaak ook internationaal. Die ligt niet wakker van wat zijn leegstaande vastgoed in jouw stad teweegbrengt. Aan gemeenten een belangrijke taak om ze dus wakker te schudden en ze te verleiden.”

Wat weerhoudt gemeenten er tot nu toe van ze aan tafel te vragen?

“Vaak hebben gemeenten niet goed in beeld welke vastgoedeigenaren en beleggers actief zijn in hun gebied. Dit is altijd te achterhalen, bijvoorbeeld via het Kadaster. Daar zit de eerste stap. Maar ze in beeld hebben betekent nog niet dat je ze aan tafel krijgt. In de pogingen van gemeenten om de belegger aan tafel te krijgen zie je vaak dat het inzicht in diens kijk op de zaak en diens motieven ontbreekt. Gemeenten willen eigenaren bijvoorbeeld aan tafel krijgen via hard instrumentarium. Dan sla je, wat mij betreft, de plank mis. Een gevalletje van de wortel en de stok. Het zijn ook mensen. En het maakt hen ook wat uit met wie ze een gesprek hebben. Zitten ze in een vergaderzaal met de beleidsmedewerker EZ of krijgen ze een rondleiding van de wethouder door de stad? Of pak je dit misschien wel als regio op om jezelf nog aantrekkelijker te maken? Op dit terrein hebben gemeenten veel te leren.”

Zijn er goede voorbeelden?

“Woningcorporaties zie ik als voorbeeld van hoe beleggers betrokken kunnen zijn bij de binnenstad. Die hebben doorgaans veel bezit in een gebied. Hun woningen staan in de hele wijk en daardoor weten ze wat er speelt. Je ziet dat ze er veel mee bezig zijn om ervoor te zorgen dat een gebied het weer beter gaat doen. Deze lokale binding staat in enorm contrast tot beleggers. Zie het als gebiedsgerichte woningcorporaties versus ‘single assets’ beleggers. Naast corporatie zie je bijvoorbeeld ook supermarktketens een slag naar buurten slaan, door zich te richten op nabije leegstand of hun partners ervoor te interesseren. In gemeente Roosendaal is het ook goed gelukt om vastgoedeigenaren en beleggers aan (vastgoed)tafels te krijgen en gezamenlijk gerichte investeringen te doen. Het kan dus wel!”

Wat geef je gemeenten mee?

“Stap één is echt om die belegger in beeld te brengen voor jouw gebied. Wie bezit wat, en waar? Daarna is het zaak om je te verdiepen in diens wereld en zijn taal te leren spreken. Hoe denkt de belegger? Waar haakt hij op aan? Laat je als gemeente daarbij goed voorlichten, bijvoorbeeld over hoe taxaties werken. Wat zorgt voor waardebepaling in de boeken van beleggers en hoe krijgen ze waardestijging voor elkaar in jouw binnenstad – of misschien wel in jouw regio? Wil je vervolgens zijn aandacht trekken, pak dan vooral de wortel erbij, niet de stok. En beleggers zijn ook meer geneigd met je in gesprek te gaan als je ze een strategie voor de lange termijn met een heldere tijdslijn laat zien. Dan neem je een stukje onzekerheid bij hen weg. Als laatste en misschien wel belangrijkste: je wilt dat beleggers in jóúw stad of regio binding gaan voelen en waarde willen creëren. Laat dus zien waar je als binnenstad voor staat en nodig beleggers uit! Kijk hierbij goed om je heen zodat je profilering is afgestemd met je buren. Zo word je in de lokale transformatie voor beleggers misschien wel aantrekkelijker als regio.”

Provincie Limburg is lid van het Kennisnetwerk Nieuwe Binnensteden. Dit artikel is een publicatie van het kennisnetwerk Nieuwe binnensteden. Meer informatie en best practices? Kijk dan op de website van het kennisnetwerk.

De Provincie Limburg wil penvoerder en opdrachtgever zijn van het Koopstromenonderzoek Limburg 2019. Dit heeft gedeputeerde Hans Teunissen laten weten bij het Retailsymposium van 29 oktober 2018.

In 2009 is voor heel Limburg een grensoverschrijdend koopstromenonderzoek uitgevoerd. Teunissen wil dit onderzoek ‘Grenzeloos winkelen’ herhalen en up-to-date brengen. Want inmiddels zijn er veel nieuwe ontwikkelingen bij gekomen, zoals online winkelen en foodconcepten. Ook zijn er nieuwe partners en nieuwe onderzoekstechnieken, waaronder big data en prestatieonderzoek in winkelgebieden.

Gedrag van consumenten

Onderzoek naar koopstromen levert een schat aan informatie op over het functioneren van de detailhandel en het gedrag van consumenten in een winkelgebied. Het geeft retailers, vastgoedpartijen, gemeenten en Provincie inzicht in het functioneren van hun winkelgebieden en in verbeteropties. Het biedt belangrijke bouwstenen voor het opstellen en uitvoeren van ruimtelijk en economisch beleid. Met een koopstromenonderzoek kunnen nieuwe detailhandelsinitiatieven betrouwbaar worden onderbouwd en beoordeeld.

Informatie uitwisselen

Maar het is niet alleen aan de Provincie om te bepalen hoe dit koopstromenonderzoek eruit moet komen zien. Bij de voorbereiding en uitvoering worden belanghebbenden betrokken. Dit begint met de marktconsultatie die voorafgaat aan het onderzoek. De agenda hiervoor ziet als volgt uit.

Dinsdag 11 december 2018 – Publicatie marktconsultatiedocument; deel 1 Schriftelijke marktconsultatie

Vrijdag 11 januari 2019, 14:00 uur – Uiterlijke datum aanleveren antwoorden 

Week 4 2019 – publicatie marktconsultatiedocument, Deel 2 Debat gespreksonderwerpen 

11 februari 2019 – Inhoudelijk debat met potentiële leveranciers én potentiële gebruikers

18 maart 2019 – Publicatie marktconsultatiedocument, Deel 3 Resultaten 

Tijdens het Retailsymposium werden alle deelnemers opgeroepen om spontaan aan te geven welke vragen het koopstromenonderzoek moet beantwoorden. En welke eisen en randvoorwaarden moeten worden gesteld. Ook deze informatie wordt meegenomen in de marktconsultatie.

De Provincie wil het onderzoek eind 2019 hebben afgerond, maar in de tussentijd bruikbare resultaten zichtbaar kunnen maken. Of dat mogelijk is, moet blijken uit de marktconsultatie. Bij het onderzoek wordt aangehaakt bij wat er landelijk gebeurt, zodat onderzoeken en resultaten niet langs elkaar heen lopen.

Heb jij vragen of opmerkingen over het koopstromenonderzoek? Kijk voor de achtergrondinformatie op de website van de Provincie Limburg of stuur een bericht naar apr.schins@prvlimburg.nl